재건축 아파트 조합원 취득세 계산방법 및 감면조건 총정리!
재건축 아파트 조합원 취득세 계산방법 및 감면조건 궁금하시죠?
'재건축 아파트 조합원이 되어서 아파트 받아야 하는데, 세금은 얼마나 내야할까?'
'입주 전에 조합원 지위를 양수했는데 취득세 부담이 어떻게 되지?'
오늘은 재건축 아파트 조합원 취득세 적용 상황 부터 절차, 계산방법 까지 모두 확인해봤습니다.
세금 부담 구조를 명확하게 이해하고, 절세 전략까지 확인해보세요!
재건축 아파트 조합원 취득세는?
재건축 또는 재개발 사업에서 조합원이 새 아파트(또는 입주권)를 취득할 때 부과되는 세금이 바로 ‘취득세’입니다.
정비사업 단계와 조합원 유형(원조합원 vs 승계조합원)에 따라 과세표준과 세율이 달라집니다.
특히, 조합원이 완공된 아파트를 받은 경우에는 새로 지어진 건물을 원시취득한 것으로 보고 세율이 적용됩니다.
| 원조합원 | 정비구역 지정 또는 이후부터 사업에 참여했고 종전 토지·건물을 조합에 제공한 조합원. |
|---|---|
| 승계조합원 | 기존 조합원의 권리를 양수하거나 조합원 지위를 이전 받아 조합원으로 참여한 경우. 세율 적용이 달라질 수 있습니다. |
| 원시취득 | 사업을 통해 새로 지어진 아파트를 조합원이 처음으로 취득하는 것. 이 경우 일반 주택 양도·취득과 다른 세율이 적용됩니다. |
| 과세표준 | 취득세 산정의 기준이 되는 금액. 예컨대 원조합원이 완공 후 아파트를 받은 경우 ‘공사원가 × 면적안분’이 과세표준이 됩니다. |
왜 조합원에게 취득세가 부과 될까요?
정비사업을 통해 구주택이 철거되고 새 아파트가 공급되면서 조합원은 토지 지분 외에 새로 지어진 건물을 취득하는 권리를 갖게 됩니다. 조세체계상 새로 취득하는 부분에 대해서 세금을 부과하는 것이 공평하다는 논리가 적용됩니다.
또한, 일반 주택 구입과 달리 조합원 지위이전이나 분담금 납입 등이 복합적으로 얽혀 있고, 시기별·면적별·지역별로 세율이 달라지기 때문에 세제상 혼란이 많아 별도 정비가 필요했습니다.
재건축 아파트 조합원 취득세 적용 상황
아래 상황 중 하나에 해당하면 조합원 취득세가 고려됩니다.
- 정비구역 지정 이후 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 준공 → 조합원이 새 아파트를 보유하게 되는 경우
- 조합원 지위 양수(승계조합원) 후 사업 완료 시
- 일반분양이 아닌 조합원 분양(후분양 포함) 형태일 경우
위 각각의 경우 언제 취득세 납부의무가 생기고, 어떤 세율이 적용되는지가 중요합니다. 예컨대 원조합원이라면 건물부분만 원시취득으로 보고 취득세를 내지만, 승계조합원일 경우 유상승계로 보고 일반 주택 취득세율이 적용되기도 합니다.
※ 특히 최근 2025년 기준으로는 “프리미엄(조합원 지위 양수대가)”이 과세표준에 포함된다는 판결이 있어 주의가 필요합니다.
조합원 취득세 납부 흐름
- 조합원으로 확정 → 관리처분계획인가 → 아파트 준공
- 조합 조합원에게 새 아파트 소유권 이전 등기 또는 사용승인 및 입주
- 취득세 납부 고지 또는 자진신고 (지방자치단체마다 다름)
- 납부 완료 후 완료 증명서 또는 영수증 확보
계산방법 요약
- 원조합원: 완공된 아파트의 건물부분 공사원가 × 면적비율이 과세표준 → 원시취득 세율 적용 (통상 2.8% + 지방교육세 0.16% + 농어촌특별세 0.2% 등)
- 승계조합원: 정비사업 중 조합원 지위 양수 시점에 따라 “유상취득”으로 보고 일반 주택 취득세율 적용 가능성 있음 → 상황별로 다름.
- 과세표준 예시: 조합원 분양가 12억 원 이하(비규제지역)인 재건축 원조합원에 대해 2025년에는 취득세 최대 40% 감면 가능성이 언급됨.
아래는 2025년 현재 대표적으로 적용되는 취득세 구조입니다.
| 구분 | 과세표준 기준 | 적용 세율 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 원조합원(완공 후 취득) | 건물공사원가 × 면적 비율 | 약 2.96% (전용 85㎡ 이하) 또는 약 3.16% (85㎡ 초과) | 토지 부분은 조합으로 간주되어 취득세 없음 |
| 승계조합원(유상취득) | 분양가 또는 권리양수대가 포함 | 일반 주택 취득세율 (예: 다주택 중과 시 8~12% 등) | 조정대상지역이면 중과 가능성 있음 |
| 감면 규정 | 비규제지역·분양가 12억 이하 등 | 최대 40% 감면 가능성 언급 | 지자체 조례 및 시행 시점 확인 필요 |
* 세율은 기본취득세율 + 지방교육세 + 농어촌특별세 등을 포함한 수치입니다.
취득세 납부 기간 및 부담 항목
- 취득세 납부 기간: 등기 완료 또는 아파트 준공 후 지자체에서 고지서 발행 → 일반적으로 고지서 받고 30일 이내 납부 (지방자치단체별로 다름)
- 비용 부담 항목: 취득세액 + 고지서 발송 수수료(지방자치단체에 따라)
- 준공 이전 취득: 분양권 단계에서 취득세가 과세되지 않는 경우도 있음 → 준공 시점이 핵심
| 조건 항목 | 원조합원 적용 여부 | 승계조합원 적용 여부 | 비고 |
| 정비구역 지정 이전 조합원 | ○ | – | 일반적으로 원조합원 혜택 많음 |
| 관리처분계획인가 이후 지위 양수 | – | ○ | 유상취득으로 세율 가중 가능 |
| 전용면적 85㎡ 이하 | 세율 약 2.96% 적용 | – | 농특세 제외되는 면적 기준 |
| 비규제지역 + 분양가 12억 이하 | 감면 가능성 있음 | – | 2025년 세제 전망 참조 |
| 조정대상지역, 다주택자 여부 | 중과 배제됨 (원시취득) | 중과 가능성 있음 | 원조합원에게는 중과배제 적용됨 |
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 조합원 지위만 사서 취득세가 바로 나오는가?
A. 지위 양수만으로 자동 취득세가 바로 과세되는 건 아닙니다. 실제로 아파트가 준공되어 ‘신축건물 부분’을 취득했을 때 원시취득 세율이 적용되거나, 승계취득으로 유상취득 세율이 적용될 수 있습니다.
Q2. 전용면적 84㎡/85㎡ 이하면 세율이 달라지나?
A. 네, 전용면적 85㎡ 이하인 경우 농어촌특별세(0.2%)가 붙지 않아 세율이 약 2.96%로 적용되는 경우가 많습니다. 하지만 입주권 단계나 조합원 지위 이전 단계에서는 면적 기준이 반드시 세율변경 요인이 되지 않을 수 있으므로 주의가 필요합니다.
Q3. 다주택자인데 조합원이라도 중과세율을 적용받나?
A. 원조합원으로 완공 후 취득하는 경우에는 다주택자라도 원시취득으로 보고 일반세율이 적용되어 중과세율이 배제됩니다. 다만 승계조합원이나 조정대상지역 유상취득 시에는 중과세율 적용 가능성이 있으므로 반드시 전문가 상담이 필요합니다.
Q4. 조합원 분양가가 12억 이하이면 감면 되나요?
A. 2024·2025년 세제전망에서 비규제지역에 분양가 12억 원 이하인 재건축 원조합원에 대해 취득세 최대 40% 감면 가능성이 언급되고 있습니다. 다만 감면은 아직 조례 시행 여부가 각 지자체별로 다르고, 사업지구별 적용여부가 다르므로 확인이 필요합니다.
요약하자면, 재건축 아파트 조합원 취득세는 조합원 유형(원조합원 vs 승계조합원), 사업 단계(철거 전 vs 철거 후), 전용면적, 지역(조정대상지역 vs 비규제지역) 등에 따라 과세표준과 세율이 달라지는 복잡한 구조입니다. 원조합원이 완공 후 새 아파트를 받는 경우에는 일반적으로 약 2.96% ~ 3.16% 수준의 세율이 적용됩니다. 반대로 승계조합원이나 유상취득 형태라면 일반 주택 취득세율 또는 중과세율이 적용될 수 있어 주의가 필요합니다. 특히 2025년에는 분양가 12억원 이하 비규제지역 원조합원에 대한 감면 가능성이 공론화되고 있으므로, 해당 조건에 해당하는 사업지는 감면 적용 여부를 적극 확인하시는 것이 좋습니다.
👉 추천 팁
- 조합원 지위 양수 시점과 사업 단계(관리처분인가, 준공 등)를 기록으로 남겨두세요. 세율 적용에 직접 영향을 줍니다.
- 사업지구가 조정대상지역인지, 비규제지역인지 지자체 공문 및 조례를 확인하세요.
- 감면 가능성이 있는지 지자체 조례 또는 세제지원 안내자료를 반드시 확인하세요.
- 조합원 분양가, 공사원가, 청산금 등 세율 산정에 사용되는 수치를 확인해 과세표준 계산 실수를 방지하세요.
- 필요 시 세무사 또는 회계사 등 전문가의 사전 상담을 권장드립니다.