부담부 증여 양도소득세 모르고 진행하면 세금 두 번 냅니다

 

 

부담부 증여 양도소득세는 증여인데도 양도세가 발생하는 대표적인 함정입니다. 과세 구조, 계산 방법, 실제 실수 사례까지 2026년 기준으로 정리했습니다.

 

 

 

 

부담부 증여 양도소득세는 “증여니까 증여세만 내면 끝”이라고 생각했다가 가장 크게 당황하는 세금입니다.

부담부 증여는 형식상 증여지만, 세법에서는 일부를 매매(양도)로 보기 때문에 양도소득세와 증여세가 동시에 발생할 수 있습니다.

특히 아파트·주택·상가를 가족에게 넘길 때 대출이 끼어 있다면, 부담부 증여 양도소득세 문제를 모르고 진행할 경우 세금이 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.

이 글에서는 부담부 증여의 개념부터 왜 양도세가 나오는지, 어떻게 계산되는지, 실무에서 가장 많이 틀리는 포인트를 정리해 드리겠습니다.

부담부 증여 양도소득세란 무엇인가?

부담부 증여 양도소득세란, 증여재산에 채무(대출·보증금 등)가 포함되어 있고,

그 채무를 수증자가 함께 인수하는 형태의 증여에서 발생하는 양도소득세를 말합니다.

 

세법상 구조는 다음과 같습니다.

 

• 채무 상당 부분 → 양도(매매)로 간주 → 양도소득세 과세
• 채무를 제외한 나머지 재산 → 순수 증여 → 증여세 과세

 

👉 이중과세가 아니라, 거래를 둘로 나누어 과세하는 개념입니다.

 

 

부담부 증여가 되는 대표적인 경우

다음과 같은 경우는 원칙적으로 부담부 증여에 해당합니다.

• 주택·아파트 증여 + 주택담보대출 승계
• 전세 끼고 증여(임차보증금 인수)
• 상가 증여 + 임대보증금 승계

👉 채무를 수증자가 실제로 인수하는 구조여야 합니다.

부담부 증여 양도소득세 과세 구조

핵심 개념 요약

구분	세금
채무 인수 부분	양도소득세
순수 증여 부분	증여세

 

이 구조를 이해하지 못하면, “왜 증여했는데 양도세 고지서가 나오지?”라는 상황이 발생합니다.

 

부담부 증여 양도소득세 계산 구조

예시 구조
• 아파트 시가: 10억 원
• 담보대출: 4억 원
• 수증자: 자녀

👉 이 경우
• 4억 원 → 양도 부분
• 6억 원 → 증여 부분

 

1️⃣ 양도소득세 계산 대상

양도소득세는 채무 4억 원에 해당하는 지분에 대해 계산합니다.

• 양도가액: 4억 원
• 취득가액: 전체 취득가액 × (4억 ÷ 10억)
• 보유기간·거주요건 반영
• 장기보유특별공제 적용 가능 여부 판단

👉 1세대 1주택 비과세 요건도 이 ‘양도 부분’에만 검토합니다.

 

 

2️⃣ 증여세 계산 대상

• 증여가액: 6억 원
• 증여공제 적용(배우자·자녀 등)
• 공제 초과분에 증여세 과세

 

부담부 증여에서 가장 많이 하는 착각

❌ 착각 1. “증여니까 양도세는 없다”
→ 틀린 말입니다.
채무 인수 부분은 명확히 양도로 봅니다.

 

❌ 착각 2. “1주택 비과세면 무조건 양도세 0원”
→ 경우에 따라 다릅니다.
양도 지분·보유기간·거주요건을 모두 충족해야 비과세가 가능합니다.

 

❌ 착각 3. “채무는 형식만 넘겨도 된다”
→ 실무상 실질 인수 여부를 봅니다.
대출 상환을 계속 증여자가 하면 부인 위험이 큽니다.

 

부담부 증여 양도소득세 문제는 금액보다 구조 설계 실패에서 발생합니다.

특히 가족 간 거래에서는 “형식만 맞추면 되겠지”라는 접근이 가장 위험합니다.

국세청은 실제 대출 상환 주체, 임대보증금 반환 주체 등을 통해 실질 인수 여부를 판단합니다.

 

또한 부담부 증여는 증여세 신고와 양도소득세 신고를 각각 따로 해야 합니다.

한쪽만 신고하고 다른 쪽을 누락하면, 추후 가산세 부담으로 이어질 수 있습니다.

 

 

실제 사례로 보는 부담부 증여 양도소득세

사례 1
주택담보대출 3억 원을 끼고 자녀에게 아파트 증여 → 양도세 신고 누락으로 추징 및 가산세 부과

사례 2
전세보증금 승계 구조였으나, 반환을 부모가 진행 → 부담부 증여 부인 및 증여세 재계산

사례 3
1주택 비과세를 예상했으나, 보유기간 요건 미충족으로 양도세 발생

 

부담부 증여 양도소득세 체크리스트

• 증여재산에 채무가 포함되어 있는가
• 채무를 수증자가 실제로 인수하는 구조인가
• 양도 부분과 증여 부분을 구분해 계산했는가
• 양도소득세와 증여세를 각각 신고했는가
• 1주택 비과세 요건을 정확히 검토했는가

부담부 증여는 절세 수단이 될 수도, 세금 폭탄의 시작이 될 수도 있습니다.

 

부담부 증여 양도소득세 FAQ

Q1. 부담부 증여는 무조건 양도세가 나오나요?
A. 채무 인수 부분이 있다면 원칙적으로 양도세 대상입니다.

Q2. 전세 끼고 증여하면 다 부담부 증여인가요?
A. 네. 임차보증금 인수는 채무 승계로 봅니다.

Q3. 증여세만 신고하면 되나요?
A. 아닙니다. 양도소득세도 별도로 신고해야 합니다.

Q4. 배우자에게 부담부 증여해도 양도세가 나오나요?
A. 나올 수 있습니다. 관계와 무관하게 구조가 기준입니다.

Q5. 부담부 증여는 세무사 없이 진행해도 되나요?
A. 금액이 크다면 전문가 검토 없이 진행하는 것은 매우 위험합니다.